Comment évaluer la valeur marchande d’une propriété au Québec ?

Mieux vendre sa propriété et en tirer le maximum, c’est ce que tous les propriétaires ont en tête. C’est important de bien évaluer sa propriété pour en obtenir la juste valeur marchande. 

La plupart des gens ne savent pas sur quoi se baser pour procéder. Par manque de connaissances et de ressources, certains partent de la valeur municipale pour arriver à un prix de vente. Ce n’est toutefois pas la bonne manière de faire. Un prix trop élevé ou un prix trop bas, bref une valeur mal évaluée peut avoir un impact négatif sur le processus de vente. 

Évidemment, on cherche tous le meilleur prix, mais ce qui compte vraiment, c’est d’avoir le bon prix. Évaluer le prix d’une de sa maison peut paraître simple, mais c’est beaucoup plus élaboré que certains pourraient le penser. 

Ça explique d’ailleurs pourquoi la tâche de définir la valeur marchande d’une propriété est en fait un métier en soi. L’évaluateur agréé est le spécialiste de l’immobilier faisant partie de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Son rôle consiste à déterminer la valeur marchande d’un bâtiment ou d’un terrain en utilisant diverses méthodes de calculs.

Afin d’évaluer la valeur marchande, il faut d’abord comprendre ce que c’est, pour ensuite pouvoir entamer le processus d’évaluation. 

Évaluer la valeur marchande de sa propriété au Québec

Le processus d’évaluation immobilière permet de déterminer la valeur marchande d’un bien immobilier à un moment bien précis. Quand vient le temps de vendre ou d’acheter, vous ne pouvez pas déterminer un prix en vous basant sur le montant que vous souhaitez retirer ou débourser.

Vous avez pris la décision de mettre votre maison en vente, ce n’est pas parce que votre voisin vient de vendre la sienne 750 000$ que c’est le prix de vente que vous allez pouvoir afficher la vôtre. Pour déterminer le bon prix pour votre maison, vous devez utiliser des techniques d’évaluation prouvées et des méthodes de calcul bien précises.

Avoir recours aux services d’un évaluateur agréé ne permet pas seulement d’obtenir la valeur marchande pour la vente ou l’achat d’un bien immobilier, il vous est aussi utile pour :

• Évaluer la rentabilité de vos rénovations majeures
• Conclure une succession en bonne et due forme
• Contester le montant de vos taxes foncières (évaluation municipale) et vos primes d’assurances
• Renforcer votre dossier en cas de divorce

L’évaluation immobilière vous permet d’obtenir une opinion objective sur la valeur de votre propriété. Pour vous simplifier la vie, nous vous présentons divers renseignements sur le processus d’évaluation. 

Qu’est-ce que la valeur marchande d’une propriété au Québec

La valeur marchande est la façon la plus juste et équitable de déterminer le prix d’un actif immobilier qui est établi à une date précise dans le temps selon les conditions du marché de l’offre et de la demande. 

Il s’agit du prix de vente le plus probable, présumé ou réel, d’un bien immobilier, sur un marché libre et ouvert à la concurrence où l’acheteur et le vendeur sont raisonnablement informés des conditions du marché.

Il s’agit de LA référence en matière de valeur immobilière à laquelle se fier.

C’est d’ailleurs la valeur qui intéresse les banques lorsqu’ils financent une propriété. Ce sont les évaluateurs agréés qui établissent cette valeur à l’aide de méthodes mathématiques officielles.

Qu’est-ce que la valeur municipale d’une propriété au Québec

La valeur municipale est une référence établie selon les conditions du marché immobilier 18 mois avant son entrée en vigueur. 

Contrairement à la valeur marchande, celle-ci ne doit jamais servir à établir le prix de vente ou d’achat d’un bien immobilier. Ce montant sert uniquement à fixer le montant des taxes foncières et scolaires que le propriétaire doit acquitter. 

Il est important de comprendre la distinction entre les deux, car la valeur marchande fluctue dans le temps pour s’ajuster au marché, alors que la valeur municipale reste stable pendant 3 ans ne prenant ainsi pas en considération les changements du marché immobilier. Les deux valeurs peuvent parfois être très rapprochées, puis le mois suivant des dizaines de milliers de dollars les séparent. 

En vous basant sur la valeur municipale, vous pourriez viser beaucoup trop haut et perdre de l’attractivité sur le marché ou à l’inverse, être très perdant financièrement en ayant fixé un prix beaucoup trop bas. 

Méfiez-vous de ne pas les confondre !

La notion de valeur immobilière consiste en quoi ? 

Maintenant que vous pouvez distinguer la valeur marchande de la valeur municipale, vous devez savoir sur quoi se base le principe de valorisation immobilière. Le concept d’évaluation s’appuie principalement sur 3 critères pour définir la valeur d’un actif :

1. L’utilité : Le bien immobilier répond à satisfaire un besoin 
2. La rareté : Le principe de l’offre et de la demande s’applique, donc plus il y a de demande, plus il y a de la rareté.
3. Le pouvoir d’achat : La capacité d’achat grâce au revenu disponible, les conditions économiques sont prises en considération.

La relation entre les 3 critères permet d’attribuer une valeur à votre propriété. 

Les méthodes d’évaluation de la valeur marchande des évaluateurs agréés

En optant pour l’embauche d’un évaluateur agréé, vous bénéficiez d’un juste prix suite à l’obtention d’un rapport détaillé selon différentes techniques de calcul. 

Avant d’entrer dans le vif du sujet, il est pertinent de comprendre comment se déroule le processus d’évaluation. Tout d’abord, l’évaluateur commence par recueillir les informations nécessaires relatives à l’immeuble, au terrain ainsi qu’au quartier. Possédant une meilleure vue d’ensemble, il procèdera à 3 méthodes de calcul qui utilisent différentes approches. 

En réconciliant les valeurs obtenues, il doit porter un jugement objectif dont les démarches sont justifiées dans le rapport final que vous obtenez. 

Voyons voir quelles sont les 3 méthodes de calcul utilisées par les évaluateurs agréés pour la valorisation de votre propriété.

• La méthode des comparables : Auprès des particuliers, c’est la méthode la plus populaire utilisée dans 99% des cas d’évaluation de maison ou de condo.
• La méthode du revenu : Elle est utilisée pour évaluer la valeur marchande des immeubles à revenu locatif. 
• La méthode des coûts : Grâce à cette méthode, on évolue principalement les bâtiments commerciaux, industriels ou à usage spécial.

La méthode des comparables 

Cette technique d’évaluation permet d’identifier la valeur marchande d’une propriété à l’aide du marché immobilier.

Il faut d’abord sélectionner de 3 à 10 propriétés qui partagent des caractéristiques semblables. L’évaluateur peut ensuite extraire certaines données des comparables vendus récemment qui vont servir de lignes directrices pour établir un prix. La valeur doit par la suite être ajustée en fonction des caractéristiques de la propriété en question. 

Par exemple, votre voisin a vendu sa maison le mois dernier, vous avez le même modèle, toutefois vous possédez un garage et une piscine creusée que lui n’a pas. Votre valeur marchande sera ainsi vue à la hausse comparativement à son prix de vente. Différents facteurs peuvent faire varier le prix, il est important de ne rien oublier pour que l’estimation soit la plus juste possible. 

Cette méthode est principalement utilisée pour la maison unifamiliale, la maison en rangée, le jumelé, le condo, le petit plex et le terrain.

La méthode du revenu

Cette méthode de calcul plus complexe permet de bien évaluer la valeur des immeubles à revenu, surtout quand il y a peu de comparables disponibles. On parle ici des blocs à appartements, des 6 logements et plus, des immeubles à bureaux, des centres commerciaux, des bâtiments industriels et bien plus encore. 

Brièvement, grâce à des formules mathématiques financières, il est possible de calculer les revenus nets de l’immeuble à l’aide d’un taux d’actualisation. Ainsi, les revenus tirés de la location et les conditions du marché sont tous deux pris en considération.

Plusieurs évaluateurs vont se servir d’une méthode mixte entre celle des comparables et des revenus autant au niveau résidentiel, commercial, qu’industriel.

La méthode des coûts 

Celle-ci est une méthode béton qui a fait ses preuves pour déterminer la valeur marchande. Elle est particulièrement utilisée lorsqu’il n’y a pas beaucoup de données immobilières avec lesquelles travailler, dans les cas de constructions neuves ou de biens immobiliers hors du commun. 

La valeur du terrain est d’abord évaluée, ensuite le coût à neuf de l’immeuble est calculé pour être ensuite ajusté à l’aide de formules de dépréciation selon l’âge, la localisation et l’état du bâtiment en question. On y ajoute finalement une valeur pour les dépendances s’il y a lieu (garage, remise,etc.).

La méthode des coûts est privilégiée pour les bâtiments patrimoniaux et architecturaux.

Les variables qui influencent la valeur marchande au Québec

Maintenant que vous connaissez les différentes méthodes d’évaluation utilisées par les évaluateurs agréés. Il faut savoir que plusieurs facteurs ont un impact sur la valeur selon une part contributive connue par les évaluateurs. 

Voici une liste exhaustive des différents critères qui affectent la valeur marchande d’une propriété :

• Superficie du terrain
• Année de construction
• Superficie habitable
• Localisation
• État général de la propriété
• Matériaux de revêtement extérieur
• Nombre de chambres
• Nombre de salles de bain
• Nombre de salles d’eau
• Type de revêtement de plancher
• Qualité des matériaux
• Présence d’une piscine
• Présence d’un garage et d’un cabanon
• Sous-sol fini
• Aménagement extérieur
• Rénovations effectuées
• Problèmes existants
• Et bien plus encore !

L’évaluation de la valeur de votre propriété fait par un Agent Immobilier versus un Évaluateur Agréé

On ne peut pas se le cacher, l’évaluation immobilière est un processus complexe. Les spécialistes en évaluation ont une longueur d’avance, car ils possèdent l’expérience, les formules mathématiques et connaissent les facteurs à considérer selon leur impact respectif.

L’agent immobilier et l’évaluateur agréé sont tous les deux des experts du domaine immobilier, cependant, l’évaluateur agréé a davantage d’études que le courtier. Il possède donc une formation beaucoup plus poussée, ce qui lui permet de vous soumettre une évaluation plus aiguisée de la valeur marchande.

La valeur ajoutée est que son titre protégé l’autorise à vous remettre un rapport détaillé de l’évaluation de votre bien immobilier. 

Quel est le coût d’une évaluation par l’évaluateur agréé au Québec ?

Vous avez bien envie de faire affaire avec un évaluateur agréé, vous vous demandez combien coûte ce service ? 

Chaque firme d’évaluateur possède des tarifs différents, ne soyez pas surpris de constater de grands écarts de prix. 

Toutefois, voici une idée du montant que vous pouvez espérer déboursé selon le type de bâtiment en tant que particulier :

• Maison unifamiliale : 700$
• Condo : 650
• Immeuble à revenu : 1 000$ et plus

Comment évaluer soit même la valeur de sa propriété ?

Bien entendu, certains d’entre vous vont tenter d’évaluer grossièrement la valeur marchande de votre bien immobilier. En plus, de tout ce que vous venez de lire, il y a plusieurs sites web à votre disposition qui vous permettent d’évaluer la valeur de votre propriété.

Vous pouvez également faire certains comparatifs, mais vous n’avez pas accès aux registres des propriétés vendues et aux données du marché qu’ont les courtiers immobiliers et les évaluateurs agréés.

Les avantages de faire valoriser sa propriété par un évaluateur certifié sont nombreux et ne peuvent être sous-estimés. 

Vous aurez besoin d’obtenir la juste valeur marchande pour : 

• Financer l’achat d’une propriété
• Refinancer une propriété
• Évaluer le coût de reconstruction d’un condo tous les 5 ans 
• Pour la succession
• En cas de divorce 

Le but de cet article n’est pas de faire de vous des experts dans le domaine, mais bien de vous aider dans vos démarches et de vous faire acquérir de nouvelles connaissances. 

Les professionnels de l’évaluation immobilière restent, bien évidemment, les évaluateurs agréés qui traduisent pour vous les données du marché. 

Faites évaluer la valeur marchande de votre propriété par un évaluateur certifié, c’est judicieux de maximiser son investissement.

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Julian Jimenez Grenon

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